GEIG-Anforderungen im Neubau: Pflichten ab 2027

IET-Berlin

IET-Berlin plant elektrotechnische Anlagen und unterstützt Bauherren bei der Planung von Ladeinfrastruktur für Neubauten.

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Kurz gesagt

Wohngebäude (Neubau, mehr als drei Stellplätze): mindestens 50 Prozent der barrierefreien und 50 Prozent der übrigen Stellplätze vorverkabelt, Rest mit Leitungsinfrastruktur, mindestens ein Ladepunkt.
Nichtwohngebäude (Neubau, mehr als fünf Stellplätze): gleiche Vorverkabelungsquote, zusätzlich mindestens ein Ladepunkt je fünf Stellplätze; für Verwaltungsgebäude gilt eine weitergehende Vorgabe.
Vorverkabelung heißt: ein anschlussfähiger Endpunkt an jedem betroffenen Stellplatz. Leerrohre allein genügen dafür nicht.
Neue oder ersetzte Ladepunkte müssen ab 2027 intelligentes Laden unterstützen.
Verstöße gegen die Ausstattungspflichten sind Ordnungswidrigkeiten und können mit Geldbußen bis zu 10.000 Euro geahndet werden.

Rechtsrahmen: Das GEIG und die Novelle 2026

Das Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz regelt die Errichtung von und die Ausstattung mit vorbereitender Leitungsinfrastruktur und Ladeinfrastruktur für die Elektromobilität in zu errichtenden und bestehenden Gebäuden. Es setzt die europäischen Vorgaben der Gebäuderichtlinie in deutsches Recht um und richtet sich an Bauherren und Eigentümer. Mit Artikel 7 des Gesetzes vom 23. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226) wurde das GEIG geändert; die verschärften Anforderungen gelten ab dem 1. Januar 2027.

Für Projekte, die derzeit geplant werden, ist diese Zäsur von erheblicher Bedeutung. Ein Vorhaben, dessen Planung heute beginnt, wird in aller Regel nach dem Jahreswechsel errichtet. Welche Fassung des Gesetzes für ein konkretes Vorhaben maßgeblich ist, sollte daher frühzeitig und projektbezogen geklärt werden. Aus planerischer Sicht empfiehlt es sich, neue Vorhaben von vornherein auf das ab 2027 geltende Niveau auszulegen, da eine spätere Nachrüstung von Trassen, Zählerplätzen und Verteilerkapazitäten erheblich aufwendiger ist als deren Berücksichtigung im Entwurf.

Pflichten im Vergleich: bis Ende 2026 und ab 2027

Die folgende Übersicht stellt die Ausstattungspflichten für Neubauten nach bisheriger und künftiger Rechtslage gegenüber.

Neubau	Bis 31.12.2026	Ab 01.01.2027
Wohngebäude	mehr als fünf Stellplätze: jeder Stellplatz mit Leitungsinfrastruktur	mehr als drei Stellplätze: mind. 50 % vorverkabelt (jeweils barrierefrei und nicht barrierefrei), Rest Leitungsinfrastruktur, mind. ein Ladepunkt
Nichtwohngebäude	mehr als sechs Stellplätze: jeder dritte Stellplatz mit Leitungsinfrastruktur, mind. ein Ladepunkt	mehr als fünf Stellplätze: mind. 50 % vorverkabelt, Rest Leitungsinfrastruktur, mind. ein Ladepunkt je fünf Stellplätze
Verwaltungs- und Bürogebäude	wie Nichtwohngebäude	weitergehende Ladepunktquote nach der Novelle
Gemischt genutzte Gebäude	Zuordnung nach überwiegender Nutzung	Zuordnung nach überwiegender Nutzung

Wohngebäude

Nach dem bis zum 31. Dezember 2026 geltenden § 6 GEIG ist ein zu errichtendes Wohngebäude mit mehr als fünf Stellplätzen innerhalb des Gebäudes oder mehr als fünf angrenzenden Stellplätzen so auszustatten, dass jeder Stellplatz Leitungsinfrastruktur erhält. Ab dem 1. Januar 2027 sinkt die Schwelle auf mehr als drei Stellplätze, und die Anforderung steigt: Nach der Zusammenfassung der DIHK zur Elektromobilitätsinfrastruktur ab 2027 sind mindestens 50 Prozent der barrierefreien und 50 Prozent der nicht barrierefreien Stellplätze vorzuverkabeln, die übrigen erhalten Leitungsinfrastruktur, und zusätzlich ist mindestens ein Ladepunkt zu errichten.

Damit fällt bereits ein kleines Mehrfamilienhaus mit vier Stellplätzen unter das Gesetz. Für Projektentwickler im städtischen Geschosswohnungsbau, insbesondere bei Tiefgaragen, wird die Vorverkabelung zum Regelfall.

Nichtwohngebäude

Bisher musste bei Nichtwohngebäuden mit mehr als sechs Stellplätzen jeder dritte Stellplatz mit Leitungsinfrastruktur ausgestattet und mindestens ein Ladepunkt errichtet werden; die Bußgeldvorschrift in § 15 GEIG knüpft ausdrücklich an diese Pflicht an. Ab 2027 gilt nach der Darstellung der Landesgesellschaft Elektromobilität NRW für neue Nichtwohngebäude mit mehr als fünf Stellplätzen: mindestens jeweils 50 Prozent der barrierefreien und nicht barrierefreien Stellplätze vorverkabelt, die übrigen mit Leitungsinfrastruktur, und mindestens ein Ladepunkt für jeden fünften Stellplatz. Für Nichtwohngebäude, die überwiegend für Verwaltungs-, Kommunikations- und Organisationsaufgaben genutzt werden, sieht die Novelle eine weitergehende Vorgabe vor, die bei Bürogebäuden gesondert zu bemessen ist.

Gemischt genutzte Gebäude

Bei Gebäuden mit Wohn- und Gewerbeanteil richtet sich die Pflicht nach der mehrheitlichen Nutzung. Wird ein gemischt genutztes Gebäude überwiegend zu Wohnzwecken genutzt, gelten insgesamt die Anforderungen für Wohngebäude, im umgekehrten Fall jene für Nichtwohngebäude, wie TÜV SÜD zum GEIG im Neubau darlegt. Die Flächenbilanz der Entwurfsplanung ist damit auch für die elektrotechnische Auslegung maßgeblich.

Leitungsinfrastruktur, Vorverkabelung, Ladepunkt: die Begriffe richtig anwenden

In der Praxis entstehen die meisten Planungsfehler nicht bei der Quote, sondern bei der Frage, was das Gesetz unter den einzelnen Ausstattungsstufen versteht.

Leitungsinfrastruktur. Nach § 4 GEIG umfasst sie eine geeignete Leitungsführung für Elektro- und Datenleitungen, die den elektro-, bau- und datentechnischen Vorschriften sowie den anerkannten Regeln der Technik genügen muss. Sie kann durch Leerrohre, Kabelschutzrohre, Bodeninstallationssysteme, Kabelpritschen oder vergleichbare Maßnahmen umgesetzt werden und umfasst mindestens den Raum für den Zählerplatz, den Einbau intelligenter Messsysteme für ein Lademanagement und die erforderlichen Schutzelemente. Der Platzbedarf im Zähler- und Verteilerraum ist also bereits Bestandteil der gesetzlichen Mindestausstattung.

Vorverkabelung. Diese Stufe geht deutlich weiter. Mindestvoraussetzung ist nach der Darstellung von Haufe zur GEIG-Novelle ein anschlussfähiger Endpunkt am Stellplatz; bloße Leerrohre, Kabelkanäle oder zentrale Hauptzuleitungen ohne individuelle Abzweigung genügen nicht. Planerisch bedeutet dies: Leitungsquerschnitte, Absicherung, Selektivität und Lastmanagement müssen für die vorverkabelten Stellplätze bereits ausgelegt sein.

Ladepunkt. Der Begriff wird mit der Novelle breiter gefasst und umfasst auch mobile und netzunabhängige Schnittstellen; Vorrichtungen bis 3,7 kW ohne Ladehauptzweck sind ausgenommen. Zudem müssen ab dem 1. Januar 2027 neu errichtete oder ersetzte Ladepunkte intelligentes Laden unterstützen, um die Interoperabilität der Ladesysteme sicherzustellen. Die Auswahl der Ladetechnik ist damit keine reine Produktfrage, sondern Teil des Energie- und Kommunikationskonzepts des Gebäudes.

Vertiefende Hinweise zur baulichen Umsetzung in Tiefgaragen und auf Freiflächen enthält unser Beitrag zur GEIG-Vorrüstung in Tiefgaragen.

Rechenbeispiel: Neubau mit 25 Stellplätzen

Das folgende Beispiel zeigt, wie sich die Quoten ab 2027 auf ein konkretes Vorhaben übertragen. Angenommen wird eine Tiefgarage mit 25 Stellplätzen, davon 2 barrierefrei.

Variante A: Wohngebäude

Barrierefreie Stellplätze: 50 Prozent von 2 ergibt mindestens 1 vorverkabelten Stellplatz.
Übrige Stellplätze: 50 Prozent von 23 ergibt 11,5; da das Gesetz “mindestens” verlangt, sind 12 Stellplätze vorzuverkabeln.
Insgesamt sind damit 13 Stellplätze vorverkabelt, die verbleibenden 12 erhalten Leitungsinfrastruktur.
Zusätzlich ist mindestens ein betriebsbereiter Ladepunkt zu errichten.

Variante B: Nichtwohngebäude

Vorverkabelung wie in Variante A: 13 Stellplätze, Leitungsinfrastruktur für 12 Stellplätze.
Ladepunkte: ein Ladepunkt für jeden fünften Stellplatz ergibt bei 25 Stellplätzen mindestens 5 Ladepunkte.
Handelt es sich überwiegend um ein Verwaltungsgebäude, ist die weitergehende Quote der Novelle anzusetzen, was die Anschlussleistung nochmals erhöht.

Aus diesen Zahlen folgt unmittelbar die eigentliche Planungsaufgabe: die Leistungsbilanz. Ohne dynamisches Lastmanagement wäre die gleichzeitige Ladeleistung aller vorverkabelten Stellplätze beim Netzanschluss vorzuhalten. Mit einem abgestimmten Lastmanagement lässt sich die Anschlussleistung dagegen am realen Gleichzeitigkeitsbedarf ausrichten. Diese Entscheidung beeinflusst die Dimensionierung des Hausanschlusses, die Abstimmung mit dem Netzbetreiber und gegebenenfalls den Bedarf an einer eigenen Transformatorstation. Belastbare Ansätze für die frühe Kostenschätzung erläutern wir im Beitrag zu Kostenkennwerten in der Elektrotechnik.

Ausnahmen und gemeinsame Lösungen

Das GEIG sieht Ausnahmen vor, die eng auszulegen sind. Nichtwohngebäude, die sich im Eigentum kleiner und mittlerer Unternehmen befinden und überwiegend von diesen selbst genutzt werden, sind vom Gesetz ausgenommen. Nach der DIHK genügt ein kleines Unternehmen als Mieter für diese Ausnahme jedoch nicht. Für Investoren, die Gewerbeflächen an mittelständische Nutzer vermieten, greift die Ausnahme folglich nicht.

Eine planerisch interessante Option bietet die gemeinsame Ausstattung. Bauherren oder Eigentümer, deren Gebäude in räumlichem Zusammenhang stehen, können nach dem Gesetzestext des GEIG Vereinbarungen über eine gemeinsame Ausstattung von Stellplätzen mit Leitungsinfrastruktur oder Ladepunkten treffen, um die Anforderungen der §§ 6 bis 10 zu erfüllen. Bei Quartiersentwicklungen mit zentraler Tiefgarage oder Mobilitätsstation kann dies die Gesamtinvestition und den Netzanschluss deutlich vereinfachen. Voraussetzung ist eine sorgfältige vertragliche Gestaltung und eine elektrotechnische Planung, die Zuständigkeiten, Messkonzept und Abrechnung eindeutig abbildet.

Haftung und Bußgeld bei Verstößen

Die Pflichten des GEIG treffen den Bauherrn beziehungsweise Eigentümer. Wer vorsätzlich oder leichtfertig nicht dafür sorgt, dass die vorgeschriebene Ausstattung hergestellt wird, handelt nach § 15 GEIG ordnungswidrig; die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu 10.000 Euro geahndet werden.

Schwerer als das Bußgeld wiegen in der Praxis häufig die Folgekosten. Ein Neubau, dessen Tiefgarage nachträglich vorverkabelt werden muss, erfordert neue Trassen, zusätzliche Brandschutzmaßnahmen, Erweiterungen der Verteilung und unter Umständen einen größeren Netzanschluss. Hinzu kommen haftungsrechtliche Fragen zwischen Bauherr, Planer und ausführendem Unternehmen, wenn der geschuldete Ausstattungsumfang nicht eindeutig vereinbart war. Welche Leistungen der Elektroplaner schuldet und welche gesondert zu vergüten sind, haben wir im Beitrag Was der Elektroplaner schuldet zusammengefasst.

Über das GEIG hinaus: elektrotechnische Normen im Neubau

Das GEIG regelt ausschließlich die Ausstattung der Stellplätze. Eine GEIG-konforme Ladeinfrastruktur setzt jedoch eine Gebäudeinstallation voraus, die den übrigen Normen und Regeln der Technik entspricht.

DIN 18015-1: Die DIN 18015-1:2020-05 regelt die Planungsgrundlagen für elektrische Anlagen in Wohngebäuden, einschließlich Hausinstallation, Kommunikationsanlagen, Erdungsanlage, Potentialausgleich sowie Blitzschutz und Überspannungsschutz.
DIN 18015-2: Die DIN 18015-2:2021-10 legt Art und Umfang der Mindestausstattung fest. Wie sich die Ausstattungsklassen in der Praxis auswirken, erläutert unser Beitrag zur DIN 18015 im Wohnungsbau.
RAL-RG 678: Die Richtlinie definiert nach HEA drei Ausstattungswerte, vom Mindeststandard bis zur Komfortausstattung, ergänzt um die Plus-Stufen für Gebäudesystemtechnik. Rechtssicherheit entsteht durch die Festlegung des Ausstattungsstandards im Leistungsverzeichnis und eine vertragliche Vereinbarung mit dem Errichter.
Überspannungsschutz: Ein Überspannungsschutz ist nach den Planungsgrundlagen des Ziegelverbands seit 2018 in jeder neu verlegten, veränderten oder erweiterten Hausinstallation Pflicht. Für Ladepunkte mit hochwertiger Fahrzeugelektronik ist dies besonders relevant, wie unser Beitrag zum Überspannungsschutz für Wallboxen zeigt.
Prüfung und Dokumentation: Die DIN VDE 0100-600 fordert nach Prüfung einer neuen Anlage einen Prüfbericht mit Anlagenumfang, Besichtigung und Messergebnissen; erkannte Mängel sind vor der Konformitätserklärung zu beheben. Diese Dokumentation dient zugleich als Nachweis gegenüber Bauherr und Behörde, dass die GEIG-Ausstattung hergestellt wurde.

GEIG in den Leistungsphasen der HOAI

Die Anforderungen des GEIG lassen sich nur dann wirtschaftlich erfüllen, wenn sie in jeder Leistungsphase der elektrotechnischen Fachplanung systematisch berücksichtigt werden.

Grundlagenermittlung (LP 1): Ermittlung der Stellplatzzahl, der Nutzungsart und der maßgeblichen Gesetzesfassung; Klärung möglicher Ausnahmen und gemeinsamer Lösungen.
Vorplanung (LP 2): Erste Leistungsbilanz, Variantenvergleich mit und ohne Lastmanagement, Abschätzung des Netzanschlusses und des Raumbedarfs für Zähler und Verteilung.
Entwurfsplanung (LP 3): Festlegung der Trassen, der Vorverkabelung je Stellplatz, des Messkonzepts und der Schnittstellen zu Photovoltaik und Energiemanagement.
Genehmigungsplanung (LP 4): Abstimmung mit Netzbetreiber und Behörden, Brandschutzanforderungen in Garagen.
Ausführungsplanung (LP 5): Detaillierte Pläne, Stromlaufpläne und Ausstattungslisten je Stellplatz als Grundlage für die Ausführung.
Vergabe und Bauüberwachung (LP 6 bis 8): Eindeutige Leistungsverzeichnisse, Kontrolle der Ausführung und Dokumentation der GEIG-Ausstattung bis zur Abnahme.

Hinweise zu Fördermöglichkeiten für Wohnprojekte finden Sie in unserem Praxis-Check zur Ladeinfrastruktur im Mehrfamilienhaus, eine Gesamtübersicht über Bauherren- und Verwalterpflichten in unserem Beitrag zu den GEIG-Anforderungen.

Unsere Sicht auf das neue GEIG

Aus unserer Planungspraxis in Berlin, Brandenburg und bundesweit wissen wir: Das GEIG wird selten an der Quote verfehlt, sondern an der zu späten Berücksichtigung. Wird die Ladeinfrastruktur erst in der Ausführungsplanung ergänzt, sind Hausanschluss, Verteilerräume und Trassen bereits festgelegt, und jede Anpassung verursacht Umplanung, Nachträge und Terminverzug.
Wir betrachten die Ladeinfrastruktur deshalb als Teil eines Energiekonzepts für das gesamte Gebäude. Lastmanagement, intelligente Messsysteme, Photovoltaik und Energiemanagement lassen sich in einer gemeinsamen Planung so aufeinander abstimmen, dass die gesetzlichen Pflichten erfüllt werden und zugleich die Anschlussleistung und die Betriebskosten wirtschaftlich bleiben.
Für Bauherren und Generalplaner bedeutet die Novelle vor allem eines: Klarheit im Leistungsumfang. Wer die geschuldete Ausstattung je Stellplatz von Beginn an eindeutig festlegt, schafft Rechtssicherheit gegenüber Behörden, ausführenden Unternehmen und späteren Nutzern.
Alexander Blau

GEIG-konforme Elektroplanung mit IET-Berlin

IET-Berlin plant elektrotechnische Anlagen für Neubauten, Umbauten und Modernisierungen über alle Leistungsphasen, von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung. Im Rahmen unserer Beratung zur Ladeinfrastruktur ermitteln wir die für Ihr Vorhaben geltenden GEIG-Pflichten, entwickeln ein abgestimmtes Lade- und Lastmanagementkonzept und erstellen Pläne, Leistungsverzeichnisse und Kostenkalkulationen, die Ihre Ausschreibung belastbar machen.

Ergänzend beraten wir zu Energiemanagement und Photovoltaik, damit Ladeinfrastruktur und Eigenerzeugung als Gesamtsystem geplant werden. Sprechen Sie uns an, idealerweise bereits in der Projektentwicklung.

Häufige Fragen zum GEIG im Neubau

Ab wie vielen Stellplätzen gilt das GEIG im Neubau?

Ab dem 1. Januar 2027 gilt das GEIG für neue Wohngebäude mit mehr als drei Stellplätzen und für neue Nichtwohngebäude mit mehr als fünf Stellplätzen. Bis zum 31. Dezember 2026 liegen die Schwellen bei mehr als fünf Stellplätzen für Wohngebäude und mehr als sechs für Nichtwohngebäude. Gezählt werden Stellplätze innerhalb des Gebäudes oder an das Gebäude angrenzend.

Reichen Leerrohre für die Vorverkabelung aus?

Nein. Leerrohre erfüllen die Anforderungen an die Leitungsinfrastruktur, nicht jedoch an die Vorverkabelung. Für die Vorverkabelung ist ein anschlussfähiger Endpunkt am jeweiligen Stellplatz erforderlich, an den eine Ladeeinrichtung ohne grundlegende weitere Elektroarbeiten angeschlossen werden kann.

Gilt das GEIG auch für Gebäude kleiner und mittlerer Unternehmen?

Nichtwohngebäude im Eigentum kleiner und mittlerer Unternehmen, die überwiegend von diesen selbst genutzt werden, sind ausgenommen. Die Ausnahme greift nicht, wenn lediglich ein kleines Unternehmen als Mieter in einem fremden Gebäude ansässig ist. Im Zweifel sollte die Eigentums- und Nutzungssituation bereits in der Grundlagenermittlung geprüft werden.

Welche Folgen hat ein Verstoß gegen das GEIG?

Wer die vorgeschriebene Ausstattung vorsätzlich oder leichtfertig nicht herstellt, begeht eine Ordnungswidrigkeit, die mit einer Geldbuße bis zu 10.000 Euro geahndet werden kann. Hinzu kommen in der Regel erhebliche Kosten für die Nachrüstung sowie mögliche Haftungsfragen zwischen den Projektbeteiligten.