Welche Gebäude jetzt betroffen sind
Nach § 56 GModG müssen Nichtwohngebäude mit einer Heizungs-, Klima- oder Lüftungsanlage von mehr als 70 kW Nennleistung bis zum 31. Dezember 2029 mit Monitoringtechnik und einer automatischen Beleuchtungssteuerung ausgestattet sein. Durch die abgesenkte Schwelle fallen nun auch viele mittelgroße Büro- und Verwaltungsgebäude, Schulen, Hotels und Gewerbeobjekte darunter. Die Pflicht entfällt nur, wenn die Ausrüstung technisch nicht möglich oder wirtschaftlich unzumutbar ist. Wurde in den drei Jahren vor Inkrafttreten bereits Monitoringtechnik eingebaut, die die neuen Funktionen noch nicht vollständig erfüllt, verlängert sich die Frist bis Ende 2039. Neubauten brauchen zusätzlich ein Gebäudeautomationssystem, bei Anlagen über 290 kW mit Automationsgrad B, darunter mit Automationsgrad C, sowie ein technisches Inbetriebnahme-Management. Verstöße gegen die Ausrüstungspflicht sind bußgeldbewehrt.
| Regelung | Ab wann | Betrifft | Bedeutung für die Elektrotechnik |
| § 56 GModG, Monitoring und Lichtsteuerung | Nachrüstung bis 31.12.2029 | Nichtwohngebäude mit Heizungs-, Klima- oder Lüftungsanlage über 70 kW | Getrennte Erfassung aller Hauptenergieträger und Systeme, offene Schnittstelle, zonierte Beleuchtung mit Belegungserkennung |
| § 56 GModG, Neubau | Seit Inkrafttreten des GModG | Neue Nichtwohngebäude, Automationsgrad C ab 70 kW, B ab 290 kW | Gebäudeautomationssystem mit herstellerübergreifender Kommunikation, technisches Inbetriebnahme-Management |
| § 40 GModG, Mindeststandards | Ab 01.01.2027, Schwellen ab 2030 und 2033 | Energetisch schlechteste Bestandsgebäude, mit Ausnahmen etwa ab Baujahr 1996 | Beleuchtung, Lüftung und Kühlung fließen in den Primärenergiebedarf ein |
| Energieausweis Nichtwohngebäude | Ab 01.01.2027 | Alle Nichtwohngebäude | Nur noch Bedarfsausweis mit Klassen A bis G, Angaben zur Reaktionsfähigkeit auf externe Signale |
| Stand September 2026. Ausnahmen, Übergangsregeln und Nachweiswege sind im Einzelfall zu prüfen. | |||
Was die Monitoringpflicht technisch verlangt
Die Monitoringtechnik muss die Verbräuche aller Hauptenergieträger und aller gebäudetechnischen Systeme überwachen, protokollieren und analysieren. Sie muss Benchmarks zur Energieeffizienz aufstellen, Effizienzverluste erkennen, den Betreiber über Verbesserungsmöglichkeiten informieren und die Raumklimaqualität überwachen. Die Daten müssen über eine gängige, frei konfigurierbare Schnittstelle herstellerunabhängig auswertbar sein. Die automatische Beleuchtungssteuerung muss angemessen zoniert sein und über eine Belegungserkennung verfügen. In der Praxis heißt das, dass Heizung, Lüftung, Kälte, Beleuchtung und weitere Systeme getrennt erfasst werden und die Daten dem Betreiber auch dann zur Verfügung stehen, wenn er später den Dienstleister wechselt. Für die Überwachung des Raumklimas kommen Sensoren für Temperatur, Luftfeuchte und CO2 in den Nutzungsbereichen hinzu, die versorgt und an ein Bussystem angebunden werden müssen.
Zählerstruktur, GLT und Datenerfassung als ein System planen
Ob sich Verbräuche getrennt messen lassen, entscheidet sich in der Elektroplanung. Versorgt eine Unterverteilung Beleuchtung, Lüftung und Steckdosen gemeinsam, hilft ein zusätzlicher Zähler wenig, weil die Werte vermischt bleiben. Eine sinnvolle Zählerstruktur beginnt deshalb bei der Topologie der Verteilungen und setzt sich über Unterzähler mit Kommunikationsschnittstelle, Datenleitungen und die Anbindung an die Gebäudeleittechnik fort. Im Bestand zeigt eine Bestandsaufnahme der Verteilungen, wo sich Verbrauchergruppen mit vertretbarem Aufwand trennen lassen.
Die Gebäudeleittechnik führt die Messwerte mit den Daten aus Heizung, Lüftung und Beleuchtung zusammen, digitale Lichtsteuerungen liefern ihre Energie- und Diagnosedaten gleich mit. Wer das Messkonzept festlegt, bevor Technik bestellt wird, vermeidet Datenlücken und doppelte Investitionen. Für Unternehmen mit hohem Energieverbrauch kommen Pflichten aus dem Energieeffizienzgesetz hinzu, dessen Schwellenwerte derzeit neu gefasst werden. Auch dafür sind belastbare Messdaten die Grundlage.
Vom Pflichtprogramm zum strategischen Nutzen
Für Eigentümer und Betreiber lohnt es sich, die neuen Pflichten als Werkzeug für das Asset Management zu nutzen. Gebäude mit der geforderten Automation oder Monitoringtechnik sind von der Prüfung älterer Heizungsanlagen und der Inspektionspflicht für Klimaanlagen befreit. Die erfassten Daten schaffen die Grundlage, um ein Gebäude in die neuen Effizienzklassen und die Mindeststandards einzuordnen und Sanierungen gezielt zu priorisieren. Effizienzverluste fallen früher auf, Nebenkosten lassen sich nachvollziehbar verteilen, und Lastspitzen werden sichtbar, bevor ein Hausanschluss für Ladeinfrastruktur oder Wärmepumpen erweitert wird. Am wirtschaftlichsten wird die Nachrüstung, wenn sie mit ohnehin anstehenden Maßnahmen wie einer Beleuchtungssanierung oder dem Tausch von Verteilungen zusammengelegt wird.
Für Eigentümer mehrerer Objekte empfiehlt sich ein gestuftes Vorgehen. Zuerst wird geklärt, welche Gebäude über der 70-kW-Schwelle liegen und ob Ausnahmen greifen. Danach werden vorhandene Zähler, Verteilungen und Leittechnik erfasst. Auf dieser Basis entsteht für jedes Gebäude ein Messkonzept mit einem Maßnahmenplan bis Ende 2029, der sich mit Budget- und Sanierungszyklen abstimmen lässt.
Fazit
Mit dem GModG ist die EPBD für Nichtwohngebäude in konkrete Pflichten und Fristen übersetzt. Bis Ende 2029 bleibt Zeit, doch Messkonzept, Zählerstruktur und Schnittstellen brauchen Vorlauf, besonders im Bestand. Wer Elektrotechnik, Gebäudeleittechnik und Datenerfassung gemeinsam plant, erfüllt die Vorgaben und erhält zugleich eine verlässliche Datenbasis für den Betrieb. IET-Berlin plant Messkonzepte und Automationsanbindungen als Teil der Elektroplanung und stimmt sie mit den Planern der Haustechnik ab.
