Was die Grundlagenermittlung abdeckt
Zu den Grundleistungen der Leistungsphase 1 gehören das Klären der Aufgabenstellung, das Ermitteln der Planungsrandbedingungen mit Beratung zum Leistungsbedarf sowie das Zusammenfassen und Dokumentieren der Ergebnisse. Dafür braucht der Planer ein Grundverständnis des Bestands, das sich in der Regel aus einer Begehung und der Sichtung vorhandener Unterlagen ergibt. Das systematische Erfassen, Zeichnen und Nachrechnen der vorhandenen Anlage geht darüber hinaus, ebenso Verbrauchsmessungen oder endoskopische Untersuchungen. Die gesamte Leistungsphase 1 ist bei der Technischen Ausrüstung mit 2 Prozent des Grundleistungshonorars bewertet. Eine belastbare Bestandsaufnahme in einem größeren Altbau lässt sich davon nicht abbilden.
Lückenhafte Unterlagen werden zum Honorar- und Haftungsthema
Wird die Bestandsaufnahme nicht vereinbart, entstehen zwei Risiken. Erbringt der Planer sie trotzdem, bleibt er häufig auf dem Aufwand sitzen. Verzichtet er darauf und plant auf Annahmen, drohen Fehler bei Dimensionierung, Kostenberechnung und Ausschreibung, die sich erst beim Öffnen von Wänden und Verteilungen zeigen.
Auch der Umbauzuschlag löst das Problem nicht. Nach § 56 Abs. 5 HOAI kann für Umbauten und Modernisierungen bei durchschnittlichem Schwierigkeitsgrad ein Zuschlag bis 50 Prozent in Textform vereinbart werden, ohne Vereinbarung gelten ab durchschnittlichem Schwierigkeitsgrad 20 Prozent. Dieser Zuschlag deckt den Mehraufwand in den Grundleistungen ab. Die Bestandsaufnahme selbst ist davon getrennt zu vereinbaren. Wird in einem Altbau eine vollständig neue Anlage geplant, wurde der Zuschlag in der Rechtsprechung bereits verneint. Weiterverwendete Anlagenteile wie Verteilungen, Trassen oder Leitungen können als mitzuverarbeitende Bausubstanz bei den anrechenbaren Kosten berücksichtigt werden. Beziffern lässt sich das aber nur, wenn der Bestand bekannt ist.
Wie weit die Prüfpflicht reichen kann, zeigt ein Fall aus der Tragwerksplanung. Das OLG Naumburg hat 2017 entschieden, dass ein mit der Grundlagenermittlung beauftragter Planer nicht ohne Weiteres auf die Prüfung des Bestands verzichten kann, wenn Originalunterlagen fehlen und vorhandene Pläne widersprüchlich sind. Der BGH hat die Nichtzulassungsbeschwerde 2019 zurückgewiesen. Für die Elektroplanung bedeutet das zumindest, Unsicherheiten im Bestand dem Auftraggeber schriftlich mitzuteilen und Untersuchungen zu empfehlen. Dieser Beitrag dient der Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Welche Tiefe bei welchem Objekt sinnvoll ist
Die passende Tiefe richtet sich nach dem Umfang des Eingriffs, der Qualität der vorhandenen Unterlagen und dem Risiko aus der Nutzung. Im Wohnungsbau reicht oft eine gezielte Aufnahme der zentralen Anlagenteile mit Stichprobenmessungen. In Gewerbe- und Bürogebäuden kommen Sicherheitstechnik, Prüfdokumentation und reale Lastdaten hinzu. Bei umfassenden Sanierungen sind Bauteilöffnungen in der Regel unvermeidlich.
| Objekt | Sinnvolle Tiefe | Was aufgenommen wird | Typische Überraschungen |
| Wohnungsbau, Modernisierung und Strangsanierung | Begehung, Sichtung der Unterlagen, Messungen in Stichproben | Hausanschluss, Zählerplätze, Steigleitungen, Netzsystem, Leitungsart, Schutzmaßnahmen | Klassische Nullung (TN-C), Aluminiumleitungen, fehlende Fehlerstromschutzschalter, Zählerplätze ohne Reserve |
| Gewerbe und Büro | Vollständige Aufnahme von Verteilungen und Sicherheitstechnik, Lastgangmessung | Verteilungen, Stromkreiszuordnung, Sicherheitsbeleuchtung, Brandmeldeanlage, Prüfprotokolle nach DGUV Vorschrift 3 | Undokumentierte Umbauten, erschöpfte Reserven, fehlender Funktionserhalt |
| Umfassende Sanierung und Denkmal | Gestufte Aufnahme mit Bauteilöffnungen und endoskopischen Untersuchungen | Trassen, Durchbrüche, Brandabschottungen, Schadstoffverdacht | Mehrere Installationsgenerationen, Leitungen in Rettungswegen ohne Brandschutz, belastete Altgeräte |
| Richtwerte zur Orientierung. Die erforderliche Tiefe hängt vom Umfang des Eingriffs, von der Qualität der vorhandenen Unterlagen und vom Zustand der Anlage ab und wird im Einzelfall festgelegt. | |||
In Berlin und Brandenburg trifft man in Gebäuden aus DDR-Zeiten häufig auf Aluminiumleitungen. Alte Nachtspeicheröfen können Asbest und PCB enthalten, Geräte mit Baujahr vor 1984 gelten als asbestverdächtig. Solche Befunde verändern Kosten, Ablauf und Arbeitsschutz einer Sanierung erheblich und gehören deshalb in die Bestandsaufnahme.
Den Mehrwert gegenüber Bauherren begründen
Für Auftraggeber wirkt die Bestandsaufnahme zunächst wie ein Kostenblock ohne sichtbares Ergebnis. Das stärkste Gegenargument ist die Kostensicherheit. Kostenberechnung und Leistungsverzeichnis sind nur so belastbar wie die Kenntnis des Bestands, und jede Lücke kehrt in der Ausführung als Nachtrag zurück, dann allerdings ohne Wettbewerb um den Preis. Hinzu kommt der Termin, weil unerwartete Befunde beim Öffnen von Wänden oder Verteilungen mehrere Gewerke gleichzeitig aufhalten. Eine frühe Aufnahme liefert außerdem die Entscheidungsgrundlage, ob Anlagenteile weiterverwendet oder erneuert werden. Und die Dokumentation behält auch nach dem Projekt ihren Wert, etwa für wiederkehrende Prüfungen nach DGUV Vorschrift 3 oder gegenüber Versicherern.
Die Hemmschwelle sinkt, wenn die Bestandsaufnahme gestuft beauftragt wird. Auf eine Sichtung der Unterlagen mit Begehung und Ersteinschätzung folgt die gezielte Aufnahme der kritischen Bereiche. Eine vollständige Aufnahme wird nur dort vereinbart, wo das Vorhaben sie wirklich braucht. So bezahlt der Auftraggeber genau die Tiefe, die sein Projekt erfordert, und jede Stufe endet mit dokumentierten offenen Punkten.
Fazit
Im Altbau ist die Bestandsaufnahme die Grundlage, auf der Kostenberechnung, Ausschreibung und Haftung aufbauen. Weil die HOAI sie als Besondere Leistung einordnet, sollte sie zu Projektbeginn mit klar festgelegter Tiefe vereinbart werden. Wo der Auftraggeber darauf verzichtet, gehören die getroffenen Annahmen schriftlich dokumentiert. IET-Berlin stimmt Umfang und Tiefe der Bestandsaufnahme vor Planungsbeginn mit dem Auftraggeber ab und hält beides im Vertrag fest.
